Immobilienübertragung & Pflichtteil: Die Zehn-Jahres-Frist rechtssicher in Lauf setzen
Die lebzeitige Schenkung von Immobilien ist ein bewährtes Mittel der Nachfolgegestaltung. Ziel ist oft nicht nur, Schenkungsteuer-Freibeträge optimal zu nutzen, sondern auch die Abschmelzung von Pflichtteilsergänzungsansprüchen gemäß § 2325 BGB zu erreichen. Doch die bewährte Strategie birgt Tücken: Entgegen landläufiger Meinung beginnt die Zehn-Jahres-Frist nicht automatisch mit der Grundbucheintragung. Aktuelle Urteile unterstreichen, wie feingliedrig die Rechtsprechung den „Genussverzicht“ des Schenkers prüft.
Die Genusstheorie des BGH: Wenn die Frist „stehen bleibt“
Bereits seit der Grundsatzentscheidung des BGH von 1994 (BGHZ 125, 395 = NJW 1994, 1791) ist klar: Die Frist des § 2325 Abs. 3 BGB beginnt nur dann zu laufen, wenn der Erblasser nicht nur seine Rechtsstellung als Eigentümer aufgibt, sondern auch darauf verzichtet, den Gegenstand „im Wesentlichen“ weiter zu nutzen. Das Geschenk muss wirtschaftlich aus dem Vermögen des Schenkers ausgegliedert werden.
Aktuelle OLG-Rechtsprechung im Fokus:
- Teilweises Wohnungsrecht (OLG München, Urteil vom 21.07.2025 – 33 U 2755/24 e)
Das OLG München bestätigte, dass ein teilweises Wohnungsrecht dem Fristbeginn nicht zwingend hindert. Maßgeblich ist, ob der Erwerber eine eigene, rechtlich gesicherte Nutzungsmöglichkeit erhält (z.B. ein Stockwerk zur freien Verfügung) und der Schenker damit seine Stellung als alleiniger „Herr im Haus“ aufgibt. Sind dem Erwerber zudem bauliche Erweiterungen oder Grundpfandbestellungen gestattet, spricht dies für eine wirtschaftliche Ausgliederung.
- Die Kombination aus Nießbrauch und Mietvertrag (OLG Hamm, Beschluss vom 02.06.2025 – I-10 U 3/25)
Das OLG Hamm bejahte den Fristanlauf, obwohl der Ehefrau ein Nießbrauch eingeräumt wurde und der Erblasser zeitgleich einen (nicht fremdüblichen) Mietvertrag mit dem Erwerber schloss.
Experten-Hinweis: Diese Entscheidung ist umstritten. Da Schenkungen unter Ehegatten gem. § 2325 Abs. 3 S. 3 BGB ohnehin erst nach Ende der Ehe abschmelzen, ist ein Nießbrauch für den Partner faktisch ein „Genuss“ für beide.
- Leibrente statt Nutzungsvorbehalt? (OLG Nürnberg, Urteil vom 27.06.2025 – 1 U 1335/24 Erb)
Das OLG Nürnberg traf eine umstrittene Entscheidung zur Leibrente: Wenn die Parteien eine durch eine Reallast gesicherte lebenslange Leibrente zugunsten des Erblassers vereinbaren, die exakt an die Mieteinnahmen des Objekts gekoppelt ist, könne dies einem Vorbehalt der Nutzung gleichkommen. Das Gericht sah darin keinen ausreichenden wirtschaftlichen Verzicht, was den Fristlauf stoppte.
Die „Frist-Hemmer“ in der Übersicht
| Recht im Vertrag | Beginn der 10-Jahres-Frist? |
| Vollständiger Nießbrauch | Nein (BGH-Standard seit 1994) |
| Freies Rückforderungsrecht | Nein (kein endgültiges Opfer) |
| Schenkung an Ehegatten | Nein (Beginn erst bei Ende der Ehe, § 2325 III S. 3 BGB) |
| Teil-Wohnungsrecht | Ja, wenn der Erwerber „Herr im Haus“ wird |
Fazit für die Praxis
Letztlich erfordert jede Immobilienübertragung eine präzise Zielanalyse und Einzelfallbetrachtung. Steht der „Pflichtteilsschutz“ im Vordergrund, ist bei der Ausgestaltung von Vorbehaltsrechten (Nießbrauch, Wohnungsrecht, Leibrente) Vorsicht geboten. Denn je weiter der Übergeber die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie bei sich behält, desto größer ist das Risiko, dass die Zehn-Jahres-Frist nicht zu laufen beginnt und die gewünschte Abschmelzung ausbleibt. Steht der Schutz vor Pflichtteilsansprüchen hingegen nicht im Mittelpunkt, besteht meist mehr Flexibilität bei der Vertragsgestaltung.
Wir unterstützen Sie dabei, Ihre Überlassungsverträge „fristsicher“ zu gestalten oder bestehende Verträge auf ihre Wirksamkeit im Hinblick auf den Pflichtteilsschutz zu prüfen.
