Immobilienübertragung und Pflichtteil: Wann beginnt die Zehn-Jahres-Frist?

Die Immobilienübertragung und der Pflichtteil müssen bei der vorweggenommenen Vermögensnachfolge gemeinsam betrachtet werden. Regelmäßig stellt sich die Frage, wann die Zehn-Jahres-Frist für Pflichtteilsergänzungsansprüche beginnt. Die lebzeitige Übertragung von Immobilien ist ein bewährtes Mittel der Nachfolgegestaltung. Ziel ist häufig nicht nur, schenkungsteuerliche Freibeträge optimal zu nutzen, sondern auch die schrittweise Abschmelzung von Pflichtteilsergänzungsansprüchen gemäß § 2325 BGB zu erreichen.

Die Gestaltung birgt jedoch erhebliche Fallstricke. Entgegen einer weitverbreiteten Annahme beginnt die Zehn-Jahres-Frist nicht in jedem Fall bereits mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Entscheidend ist vielmehr, ob der Übergeber die Immobilie auch wirtschaftlich aus seinem Vermögen ausgegliedert und auf deren wesentliche Nutzung verzichtet hat. Aktuelle Entscheidungen verdeutlichen, wie differenziert die Rechtsprechung diesen sogenannten Genussverzicht beurteilt.

Die Genusstheorie des BGH: Wann beginnt die Frist?

Seit der Grundsatzentscheidung des BGH aus dem Jahr 1994 ist anerkannt, dass die Frist des § 2325 Abs. 3 BGB erst zu laufen beginnt, wenn der Erblasser nicht nur seine formale Eigentümerstellung aufgibt, sondern auch darauf verzichtet, den übertragenen Gegenstand im Wesentlichen weiterhin selbst zu nutzen (vgl. BGHZ 125, 395 = NJW 1994, 1791).

Die Immobilie muss wirtschaftlich aus dem Vermögen des Schenkers ausgegliedert werden. Behält sich der Schenker dagegen eine Rechtsposition vor, aufgrund derer er die Immobilie weiterhin im Wesentlichen wie zuvor nutzen kann, kann der Beginn der Zehn-Jahres-Frist hinausgeschoben sein.

Immobilienübertragung und Pflichtteil in der aktuellen Rechtsprechung

Teilweises Wohnungsrecht

Das OLG München, Urt. v. 21.07.2025 – 33 U 2755/24 e, hat entschieden, dass ein vorbehaltenes Wohnungsrecht den Beginn der Zehn-Jahres-Frist nicht zwingend verhindert. Maßgeblich sind der Umfang des Wohnungsrechts und die Frage, ob der Erwerber eine eigene, rechtlich gesicherte Nutzungsmöglichkeit erhält.

Kann der Erwerber beispielsweise ein Stockwerk selbst nutzen oder anderweitig darüber verfügen und gibt der Schenker damit seine bisherige Stellung als alleiniger „Herr im Haus“ auf, kann die wirtschaftliche Ausgliederung trotz des Wohnungsrechts erfolgt sein. Auch Befugnisse des Erwerbers zu baulichen Veränderungen oder zur Belastung des Grundstücks können für eine hinreichende wirtschaftliche Verselbstständigung sprechen.

Nießbrauch zugunsten des Ehegatten und Mietvertrag

Das OLG Hamm, Hinweisbeschl. v. 02.06.2025 – 10 U 3/25, bejahte den Beginn der Zehn-Jahres-Frist in einem Fall, in dem sich der Erblasser selbst kein Nießbrauchs- oder Wohnungsrecht vorbehalten hatte. Der Nießbrauch war vielmehr seiner Ehefrau eingeräumt worden. Der Erblasser hatte mit der Erwerberin zugleich einen Mietvertrag über die von ihm weiterhin genutzten Räume abgeschlossen.

Nach Auffassung des Gerichts hatte der Erblasser den Grundbesitz ohne eigenen dinglichen Nutzungsvorbehalt übertragen. Seine weitere Nutzung beruhte auf dem schuldrechtlichen Mietvertrag und nicht auf einer vorbehaltenen Eigentümerstellung.

Hinweis: Die Übertragungs- und Nutzungsvereinbarungen müssen stets in ihrer Gesamtheit betrachtet werden. Bei Schenkungen an den Ehegatten gilt außerdem die besondere Regelung des § 2325 Abs. 3 Satz 3 BGB. Danach beginnt die Frist grundsätzlich nicht vor der Auflösung der Ehe.

Leibrente als fortbestehender wirtschaftlicher Genuss

Das OLG Nürnberg, Urt. v. 27.06.2025 – 1 U 1335/24 Erb, befasste sich mit einer durch eine Reallast gesicherten lebenslangen Leibrente. Die Höhe der Leibrente war an den Erträgen der übertragenen Immobilie ausgerichtet.

Das Gericht sah darin einen fortbestehenden wirtschaftlichen Genuss des Erblassers. Der Beginn der Frist des § 2325 Abs. 3 BGB wurde deshalb bis zum späteren Verzicht auf die Leibrentenzahlungen hinausgeschoben. Pflichtteilsergänzungsrechtlich relevant war dabei nur der unentgeltliche Teil der Übertragung, also die Differenz zwischen dem Wert der Immobilie und dem kapitalisierten Wert der Leibrente.

Welche Gestaltungen können den Fristbeginn verhindern?

Gestaltung im Übertragungsvertrag	Auswirkung auf die Zehn-Jahres-Frist
Umfassender Nießbrauch des Schenkers	Der Fristbeginn ist regelmäßig ausgeschlossen, wenn der Schenker die wesentlichen Nutzungen vollständig behält.
Umfassendes Wohnungsrecht	Der Fristbeginn kann ausgeschlossen sein, wenn der Schenker die Immobilie weiterhin im Wesentlichen allein nutzt.
Teilweises Wohnungsrecht	Die Frist kann beginnen, wenn der Erwerber eine eigenständige und rechtlich gesicherte Nutzungsmöglichkeit erhält.
Leibrente	Die Bewertung hängt von der konkreten Ausgestaltung ab. Eine an den Erträgen der Immobilie orientierte Leibrente kann den Fristbeginn hinausschieben.
Weitreichendes freies Rückforderungsrecht	Ein Rückforderungsrecht kann gegen ein endgültiges Vermögensopfer sprechen. Entscheidend sind Umfang und Voraussetzungen des Rückforderungsrechts.
Schenkung an den Ehegatten	Die Frist beginnt gemäß § 2325 Abs. 3 Satz 3 BGB grundsätzlich nicht vor der Auflösung der Ehe.

Immobilienübertragung und Pflichtteil: Fazit für die Praxis

Jede Immobilienübertragung erfordert eine genaue Zielanalyse und eine auf den Einzelfall abgestimmte Vertragsgestaltung. Steht der Schutz vor Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsansprüchen im Vordergrund, müssen vorbehaltene Nutzungsrechte wie Nießbrauch, Wohnungsrecht oder Leibrente besonders sorgfältig ausgestaltet werden.

Je umfassender der Übergeber die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie bei sich behält, desto größer ist das Risiko, dass die Zehn-Jahres-Frist nicht zu laufen beginnt und die beabsichtigte Abschmelzung der Pflichtteilsergänzungsansprüche ausbleibt. Steht der Pflichtteilsschutz hingegen nicht im Mittelpunkt, besteht regelmäßig mehr Flexibilität, um die Versorgung und Absicherung des Übergebers in den Vordergrund zu stellen.

Bei einer Immobilienübertragung und dem Pflichtteil müssen daher die Absicherung des Übergebers und der angestrebte Beginn der Zehn-Jahres-Frist sorgfältig gegeneinander abgewogen werden. Pauschale Vertragsgestaltungen werden den unterschiedlichen Zielen regelmäßig nicht gerecht.

Im Rahmen unserer Beratung zur Unternehmens- und Vermögensnachfolge unterstützen wir Sie dabei, Überlassungsverträge rechtssicher und möglichst fristsicher zu gestalten. Ebenso prüfen wir bestehende Verträge im Hinblick auf den Pflichtteilsschutz und den Beginn der Zehn-Jahres-Frist. Sprechen Sie uns gerne an.